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Hansun Brief [부동산 정책 실패요인과 지속가능한 주택정책은?] 통권122호
 
2020-02-19 17:55:36
첨부 : 200219_brief.pdf  
Hansun Brief 통권122호  


이한준 한반도선진화재단 국토교통연구회장

1. 정부의 부동산 정책 실패요인


□ 정권에 따라 일관성 없이 바뀌는 정책 혼선으로 시장의 신뢰 상실과 부동산의 특성을 이해하지 못하고 집권자의 임기 중에 모든 문제를 해결하겠다는 잘못된 과잉 정책의 결과

→ 주택은 공급정책 발표 후 최소 5년 이후에 시장에 공급 가능

→ 노무현 정부의 과욕: 10개 신도시, 10개 혁신도시, 세종시, 동시 추진

→ MB(보금자리주택), 박근혜(뉴 스테이), 문재인(3기 신도시)정부는 각기 다른 주택 정책 추진


□ 부동산을 경제정책의 일환으로 취급하지 않고 주택의 공급과 수요규제에 초점을 둔 단편적이고 근시안적인 부동산 정책

→관치금융으로 인해 일관성을 상실한 대출 규제와 후진적인 금융정책

→친노조, 반기업정책으로 기업의 투자의욕 상실에 따른 경제 상황 악화, 증시침체, 저금리정책으로 투자처를 잃은 풍부한 시중자금(1,500조~2,000조 원)이 부동산에 집중

→부동산 중에서도 환금성이 강한 강남지역 아파트에 시중 자금이 집중되어 강남 지역 아파트의과열 품귀현상 발생

- 강남 지역 아파트의 가격을 누가 올렸나? 정부냐? 주민이냐?

- 재개발 재건축, 층수제한을 통해 공급을 억제하는 정부!

- 특목고, 외고 등을 폐지하여 강남지역 선호를 높이는 정부!

- 선량한 거주민을 투기꾼으로 매도하는 정부!

- 강남지역의 아파트 가격을 올린 주된 행위자는 정부!


□ 수요와 공급이 미스매치 된 주택공급: 신도시건설

→ 서울의 부족한 주택공급을 위해 경기도에 신도시를 건설

→ 주택공급의 미스매치로 통행 거리 증가와 도시의 외연적 확산, 불필요한 인프라 공급비용 증가, 비효율적인 토지이용 초래

→ 잘못된 신도시 정책으로 서울의 인구는 1,100만 명(2010년)에서 973만 명(2019년)으로 감소, 반면 경기도 인구는 650만 명(1988년)에서 1,350만 명(2019년)으로 급증


2. 지속가능하고 일관성 있는 주택정책


가. 중·저소득층 무주택자, 청년, 신혼부부에 대한 주거복지실현
□ 정부는 중, 저소득층의 무주택자, 청년 및 신혼부부를 위한 공공주택을 지속적으로 공급함으로써 주거복지제도의 실현

→ 수도권 중심으로 총 가구 수의 10% 이상을 공공주택으로 공급

▶ 공공주택도 과거와 다르게 양호한 입지(철도역 주변 등 대중교통의 접근성이 우수한 곳)
▶ 다양한 형태(주택형태, 평형, 공급방법)로 추진하여 살고 싶은 주거공간으로 건설
▶ 재원은 국고, 재건축재개발사업 등으로 인한 초과수익환수금 등


나. 공급은 수요가 있는 곳에 확대: 재건축 재개발 활성화
□ 저출산 고령화의 급진전으로 향후 예상되는 빈집문제를 고려하여 수요가 있는 곳에 공급을 확대: 재건축 재개발사업의 적극 활용

→ 정부가 주택가격 상승을 우려하여 재건축 재개발을 억제하고 층고 제한을 하는 것은 현 정부의 재임 기간만을 위한 임시적인 주택정책임. 이처럼 폭탄돌리기를 하고 있는 것은 전형적인 행정의 갑질

→ 주택이 노후화되면 안전하고 환경이 좋은 주택에서 살기위해 재건축이나 재개발을 하려는 것은 주민의 당연한 권리임. 공공은 거주민의 안전과 환경개선을 위해 이를 규제하기보다 오히려 적극적으로 정책 지원을 해야 함

→ 재건축재개발사업 추진으로 인한 일시적인 주택가격 과열현상은 정부가 일관성 있는 주택정책을 추진하면 시장의 순기능에 따라 자연히 해소될 것임. 나아가 초과수익환수제도를 이용하면 부동산과열도 제어 가능


다. 부동산 관련 세제의 개선
□ 보유세 인상 및 거래세 인하를 통한 주택거래 활성화 유도

→ 현재와 같이 과도한 금융규제, 세제규제 등을 실시하여 주택거래가 실종되면 가족 규모나 형편에 따라 대형에서 소형, 소형에서 대형으로 이주가 불가능함. 이는 지방세수의 감소를 초래하여 지방재정난 초래

→ 결과적으로 공공의 투자위축과 서비스 저하 원인


라. 부동산 금융규제 완화와 자본시장 기능회복
□ 관치금융 논란마저 불러온 부동산금융 규제를 파격적으로 완화하여 시장자율 중심의 부동산거래 활성화 유도

→ 투기과열지구, 투기지역, 고가주택에 대해 LTV, DSR 기준을 강화한 결과 수도권 비규제 지역, 지방 광역시를 중심으로 주택가격의 이상 급등 유발. 또한 9억 원 미만 주택의 비정상적 가격상승 등 부작용 심화로 맞벌이, 신혼부부, 30~40대 가정의 청약 포기 현상 초래

→ 지역에 관계없이 생애최초주택구입자, 무주택자에 대해서는 LTV(주택담보 대출비율), DSR(총 부채 원리금 상환비율) 관련 현행 규제를 철폐. 단, 2주택 이상 다주택자에 대해서는 엄격한 규제기조 유지
▶ 현재 투기 과열지구는 LTV, DSR 40% 적용 중이며 9억 원 초과주택은 초과분에 대해 20%로 낮춰 적용


□ 풍부한 시중 부동자금이 사회간접자본투자에 적절히 활용되도록 유도 하여 부동산시장 왜곡을 막고 장기적이고 안정적 투자 및 국가성장 동력 확보추진

→ 갈 곳 잃은 시중 부동자금이 1,500조 원에 달하는 상황에서 부동산금융의 반시장적 규제강화는 시장 왜곡과 편법을 유발

→ 시중 유동성 해소, 장기 안정적 투자 및 국가성장 동력 확보차원에서 사회간접자본 펀드에 대한 세제지원, 펀드가입자 배당소득에 대한 분리과세, 소득공제혜택 등을 부여. 인프라펀드에 참여한 컨소시엄에게는 사업자선정 시 가점 제공을 통해 SOC에 대한 민간투자 활성화 유도




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