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[미래한국] [특별좌담] 부동산 무엇이 문제인가?
 
2020-08-31 11:39:20

“현 정부, 주택정책 목표는 자신들도 몰라”
참석자

이한준 미래한국 편집위원·전 경기도시공사 사장

김현아 미래통합당 비대위원·전 한국건설산업연구원 연구위원

진행 한정석 미래한국 편집위원

정리·사진 고성혁 미래한국 기자



문재인 정부 들어 20번 이상 부동산 대책이 나왔다. 그런데도 부동산가격은 폭등하고 있다. 강남 주택 선호를 투기수요로 지목해 강남 집값을 잡겠다고 여러 차례 대대적인 규제정책을 시행했지만 오히려 서울 다른 지역, 수도권은 물론 지방 곳곳의 가격만 올리는 풍선효과가 나타나고 있다.

급기야 8월 초 더불어민주당 독단으로 전월세 문제를 법으로 규제하는 임대차 3법을 통과시켰다. 보유세와 양도세율을 모두 올려 가지고 있어도 팔려고 해도 세금 폭탄을 맞아야 하는 상황이기도 하다.

도시계획전문가인 이한준 미래한국 편집위원(전 경기도시공사 사장)과 김현아 전 미래통합당 국회의원(전 한국건설산업연구원 연구위원)으로부터 문재인 정부의 부동산 정책이 무엇이 문제인지 들어본다.

한정석 = 우선 현재 논란이 되고 있는 행정수도 이전문제부터 이야기 해보기로 하죠. 우파 일각에서는 서울시장 재보선용이라는 말도 있는데 타당한가요?

이한준 = 민주당 쪽에서 서울시장은 자신 있다고 생각하는 것 같아요. 김태년 민주당 원내대표가 그 이야기를 하는 순간 아! 2022년 대선 준비를 벌써부터 하는구나라고 생각했습니다. 왜냐하면 대선용이 될 수 있는 이유가 충청도하고 전라도만 잡으면 이길 수 있다고 여기고, 충청도를 잡는 것은 행정수도 밖에 없다고 여기는 거죠. 그리고 지금 민주당은 180석이 넘는데 굉장히 오만한 사람들입니다. 서울시장 선거 안 진다고 생각하는 겁니다.

한 = 행정수도 이전에 대한 개인적 찬반 여부는?

이 = 저는 반대인데 어차피 미래통합당은 따라갈 수밖에 없는 구도라는 것입니다. 왜냐하면 워낙 이슈가 커요. 충청도 사람들은 세종시 쪽으로 행정수도가 넘어오는 것을 굉장히 원해요. 그러다 보니 미래통합당도 정진석 의원 등은(행정수도 이전을) 받아야 한다고 그러잖아요. 그런데 미래통합당이 안 받고 대선을 이길 수 있느냐 하면 냉정히 생각해 봐야 하는데, 저는 충청표를 얻지 않고서는 어렵다고 봅니다.

김현아 = 저는 찬반에 관계 없이 할 수 없는 일이다, 불가능한 일이다 라고 생각합니다. 그들이 아무리 옮기고 싶어 해도 안될거라는 겁니다. 이번에 사전에 협의 다 했다고 하면서 주택 공급대책을 내놓았는데 해당 지역 주민뿐만 아니라 지자체 단체장들도 다 반발하니까 말을 바꾸잖아요? 행정수도 이전 안을 잘 못 꺼내면 충청권과 비충청권의 대립 구도가 생길 수도 있습니다. 그래서 지금은 옮기면 좋을 것 같아서, 혹은 그것이 되겠어라고 하면서 가만있지만 막상 간다고 하면 서울 수도권은 말할 것도 없고 영남 호남권도 등을 돌릴 겁니다.

이 = 서울은 표가 전국 사방팔방 각지에서 전부 모여든 곳이라 표의 결집이 이뤄지지 않습니다. 그런데 어차피 TK와 PK는 민주당 쪽에서 그렇게 생각하는 지역이 아닙니다. 그들은 오로지 충청과 호남 쪽에서 엮어지고 수도권에서 반타작 이상 하면 이긴다는 생각을 가지고 있습니다. 수도를 옮긴다고 하면 헌법개정도 하고 현실적으로 굉장히 힘들 겁니다. 그런데 민주당은 의석이 절대다수이니 전략적으로 국회 분원을 세종시에 만든다고 하는데 그것을 굉장히 크게 만들 것으로 봐요. 서울 못지않게 하고 나서 야금야금 진행하는 겁니다. 그리고나서 헌법개정을 하지 않더라도 실질적인 기능이 그쪽으로 다 옮겨갔으니까 그런 식으로 해서 충청권 표를 잡으려고 할 것이라고 봅니다.

공급자·수요자 뜻과 다르게 가는 부동산 정책

한 = 서울과 수도권에 13만호를 공급하는데 그 중 5만을 공공개발한다고 합니다. 공공개발하면 집값이 안정될까요?

김 = 서울에 아무리 집을 많이 지어도 집값 안정은 힘들 것이라고 생각합니다. 왜냐하면 서울에 공급을 늘리면 단기적으로는 안정이 되겠죠. 그러면 주변에서 서울에 들어올 수 없던 사람들이 또 들어오려고 할 것이라는 거죠. 서울에 집값 문제를 서울 안에서 공급 확대만으로 해결하려는 것은 반쪽짜리라고 생각해요.

그러나 지금 서울 안에서 너무 안짓고 있고, 규제로 묶어 놓고 있기 때문에 공급 확대가 필요하기는 합니다. 5만호라는 것도 많은 물량은 아닙니다. 그래서 서울 집값 잡기에는 역부족인 측면이 있고 두 번째는 지속 가능하지도 않습니다. 세 번째는 공공재개발이라는 것이 정부와 조합원 간에 완전히 동상이몽입니다. 그렇다 보니 작동이 안 될 겁니다.

한 = 강북을 중심으로는 참여 가능성이 있다고 보는 견해도 있더군요.

김 = 그것조차 시간이 지나면 조합원들 생각이 달라질 것이라고 봅니다. 지금 개발이익 환수를 90%나 한다고 하잖아요? 강북은 개발이익이 안 생겨요. 결국 처음에는 개발이익이 생겨 사업이 진행되는 것 같지만 자기부담금이 하나도 안 줄어들 가능성이 있다니까요. 규제 풀어 생기는 용적률의 상당 부분을 정부가 가져가는데 조합원들은 자기부담금이 전혀 줄지 않을 가능성이 높거든요.

그동안 재개발을 못 했던 이유는 자기부담금이 너무 많아서였습니다. 이것을 보전해줄지 여부는 어디에도 나와 있지 않습니다. 이것을 보전해주면 강북에서는 개발이익 90%를 환수할 수 없습니다. 제가 볼 때는 실제로 시뮬레이션을 해봤나 하는 생각이 들었고, 만약 해봤다면 간단한 문제가 아니라는 것을 알았을 겁니다. 그래서 강북도 시간이 지나면 조합원들의 의사결정도 많이 달라질 것이라고 생각합니다.

이 = 저도 같은 생각이에요. 우선은 주민들부터 공공개발에 대해 좋아하지 않습니다. 저도 공사에서 공공개발을 해 봐서 압니다. 경기도시공사도 브랜드가 있습니다. ‘자연&’이라는 브랜드가 있는데 이 브랜드를 가지고 하면 사람들이 안와요. 무슨 이야기냐면 집을 짓는 사람도 브랜드의 가치를 매우 소중하게 생각합니다. 그리고 지금까지 보면 LH나 SH가 들어가서 좋은 아파트를 지은 경우가 지금까지 없었어요.

전부 공공주택이라고 해서 짓다 보니까 소위 사람들이 흡족해서 들어가 사는 것이 아니었습니다. 수요자 중심이 아니다 보니까 그런 겁니다. 그리고 자기 재산을 다 투자해서 집을 짓는데 거기서 나오는 개발이익 90%를 정부가 가져가는데, 내 땅에 아파트를 짓는데 용적률 90%를 정부가 가져가는 것에 누가 동의하겠어요? 강북지역은 분양가가 어느 정도 돼야 토지 주인에게 건축비 부담을 지우지 않고 일반분양을 할 수 있는데 지금까지 그렇게 못한 이유가 그것이 안 돼서입니다. 그런데 자꾸 재개발을 투기다 뭐다 해서 제한하는 것은 강남 몇 군데만 초점을 맞추다 보니 강북지역까지 죄다 투기로 몰고 있는 것입니다.

문재인 정부 그러니까 정치인들이야 그렇다 치더라도 건교부 등 전문 공무원들은 어느 정도 합리적 판단을 할 텐데 의문이 생기는 점이 있습니다. 부동산의 공급이 가격을 해결하지 못한다는 주장이 나오고 있습니다. 예를 들어 사모펀드가 집을 많이 사는 것도 투기라는 주장이 나옵니다.

김 = 제가 서두에 말씀드렸지만 공급이 일정 부분 해결할 수 있죠. 그러나 근원적으로 서울에 수요가 계속 늘어나는 상황에서 ‘공급이 답이다’라는 것도 구시대적인 발상이라고 생각을 해요. 주택 문제가 그렇게 간단하지 않거든요. 저는 펀드가 집을 사는 것조차 투기로 간주하는 것을 보면서 무식하다는 생각이 들었어요.

한 = 펀드가 집을 많이 사게 되면 일반인들이 집을 살 수 있는 기회가 없어지는 것은 아닐까요?

이번에 펀드가 산 것은 개별주택을 긁어모은 것이 아닙니다. 한 개인이 한 동짜리 아파트를 갖고 세를 놓고 있었는데 오래되고 낡게 되어 리모델링 할 사업비도 없으니 내놓은 것이죠. 그것을 펀드가 매입한 것인데 사실 펀드는 주거용 부동산에는 투자를 안 합니다. 주로 상업용 부동산에 투자하는데 이번에 추미애 장관이 한마디 하니까 완전히 투기꾼으로 몰리게 된 것이죠.

이 = 우리가 잘 생각해야 되는 것이 임대사업이라는 것이 공적 부문과 민간 부문이 다릅니다. LH나 지방공사 쪽에서 하는 공공임대주택이 있고, 민간이 하는 임대주택이 있는데 이것은 엄연히 성격이 다릅니다. 이를 동일시하는 데서 문제가 생기는 것입니다.

임대사업은 엄연한 비즈니스입니다. 그런데 이것을 투기라고 하면 정부가 완전히 잘못된 판단을 하고 있는 것입니다. LH 같은 곳에서 짓는 임대주택은 평수가 작고 기간이 10년 20년 장기임대입니다. 그러나 민간이 짓는 임대는 평수가 다양합니다. 그런데 민간에조차 공공임대로 해야 한다는 것은 낡은 사고방식이라는 겁니다.

주거난민 양성하는 정부의 황당한 정책들

한 = 임대주택을 하게 되면, 전 정권의 뉴스테이 임대사업 등에서 보면 투자비는 많이 들어가는데 회수에 오래 걸리는 문제가 있고 해서 수익성이 없다는 이야기도 나옵니다.

김 = 우리가 월세 기반이 아니라 전세 기반이라 보니까 임대사업자 입장에서는 수익이 안나오는 것이죠. 그래서 월세 비즈니스를 활성화 시키기 위해 노력했는데 지금과 똑 같은 문제가 있는 겁니다. 전세가 없어지는 것이 구조적으로는 거스를 수 없는 문제이지만 정부 정책이 그것을 가속화 시키면 시장의 혼란이 너무나 크게 됩니다.

주거비 부담도 갑자기 늘어나기 때문에 사실 박근혜 정부 때 뉴스테이 공급자들에게 여러 가지 세제 혜택을 줬던 것입니다. 임대 수입으로는 충분한 수익을 보장할 수 없어 10년 임대하고 나서 매각할 때 이익을 나중에 보장하겠다는 사업구조를 짰던 것입니다. 이것을 시민단체나 이런 쪽에서는 임대주택 공급자에게 특혜를 주는 것처럼 이야기하지만 그것은 단편적인 시각입니다.

우리나라 임대사업 비즈니스에 대한 구조를 모르기 때문입니다. 이번에 갑자기 임대차 3법 때문에 전세시장이 전부 없어진다고 하니까 상황이 역전되고 있잖아요. 민주당 쪽 사람들이 나서서 ‘월세로 전환되는 것이 뭐가 나쁘냐?’고 하면서 말이죠. 저는 그렇게 말하는 것이 정말 무식의 소치라고 생각합니다.

그래서 18대, 19대 국회에서도 임대차법이 올라와 있었지만 통과되지 못한 것은 이것이 임대시장에 가져오는 구조적 변화를 정치권이 감내할 수 없었기 때문입니다. 그리고 가격이 올라가는 국면에서는 더더욱 사용할 수 없습니다. 이것을 현 정권은 용감하게(?) 결행을 해 버렸죠.

너무 황당한 것이 대출 끊어 놓고 집도 사지 말라고 하고, 임대차 3법으로 전세도 살지 말라 하고, 팔지도 말라 하고, 매매는 완전히 동결시켜버렸고, 그러니까 서민들에게 월세로만 살라고 하는 것이 된 겁니다. 그러다 보니까 요즘 ‘주거 난민’이라는 말도 생겨났더라구요.

한 = 전·월세 부분에 대한 이한준 위원님 생각은?

이 = 먼저 문재인 정부의 주택정책이 도대체 뭔지 알 수 없다는 겁니다. 목표가 뭐냐 하는 것인데, 주택정책을 쉽게 이야기한다면 주거복지를 실현하는 것이 목표인지, 아니면 1세대 1가구를 목표로 하는 것인지 그때그때 정책이 바뀌니까 정책의 목표 자체를 상실한 것 아닌가 하는 의구심이 듭니다. 정부가 정책을 세운다면 목표를 확실히 해야 하고, 정책은 그 목표를 맞게 집행하면 되는 겁니다. 그런데 현 정부의 주택정책 목표는 아마도 그들 자신도 모를 겁니다. 저도 모르겠고요.

일반적으로 서민들이 집을 산다고 하는 것은 말이죠, 우리가 못 살 때 보면 처음에는 월세부터 시작합니다. 사글세라고 하죠. 그러다가 돈을 좀 모으고 해서 전세로 올라가고, 그렇게 알뜰하게 살다가 대출 좀 받아 작은 내 집을 사는 겁니다. 애가 생기고 애들이 크면 좀 더 큰집으로 옮기고 하는 것이 보통의 일상이고 희망이고 목표인데 문재인 정부 사람들은 갑자기 전세를 살고 있는 사람을 월세로 가라고 강요하고 있는 것과 마찬가지입니다. 과연 이것이 정부의 정책의 목표가 될 수 있는 것이냐 하는 겁니다.

한 = 전세 살던 사람이 월세로 가게 되면 내 돈이 깨져 나간다고 생각하게 됩니다. 그런데 한편으로는 전세에서 월세로 전환되는 것이 추세라고 한다면?

김 = 집값이 오르지 않거나 혹은 떨어지면 월세 사는 것이 훨씬 유리하죠. 그런데 집값이 오르는 국면에서는 집을 사는 매매가 훨씬 유리합니다. 이것은 미국도 똑같습니다. 집값이 오르는 국면에서는 미국 사람들도 집을 삽니다. 그렇지 않을 경우에는 그냥 렌트로 머물게 되죠. 개인의 선택의 문제입니다.

즉, 경제적 자유를 허용하느냐 안하느냐 하는 문제로 귀결된다고 생각합니다. 저는 1세대 1주택에 동의할 수 없습니다. 만약 1세대 1주택을 실현한다면 그다음 수순은 뭐가 될까요? 그때는 누구는 왜 1인당 20평에 살고, 누구는 1인당 5평에 살아야 하느냐는 문제로 옮겨가게 될 겁니다. 그럼 주거면적까지 결정하려 들겠죠? 즉 현 부동산 정책은 우리의 기본권을 침해하는 것이라고 보고 있습니다. 물론 극소수의 부동산 투기꾼도 있기는 하죠.

그러나 지금까지 우리 국민이 살아온 과정, 개인의 경제사를 보면 주식처럼 전문적 금융지식이 있어야 하는 것과 달리 부동산은 전문적 지식이 없더라도 접근이 가능했습니다. 어렵게 돈을 모아 내 집 마련을 하는 것입니다. 그렇게 해서 집값이 오르면 상가하나 장만한다든가 하는 것이 지금까지 우리 일반인들의 경제사였다면 현 정부는 일반 국민들의 지금까지의 내 집 마련을 통한 일종의 일반 가정의 경제발전사를 깡그리 부정하고 있다는 생각이 듭니다.

한 = 정부는 부동산 때문에 불로소득이 생긴다고 보고 그것을 근절하겠다고 하는 것인데 이것에 대한 문제점은 무엇이라고 보시는지요?

김 = 부동산 사고파는 것이 나쁜 것이 아닙니다. 다만 매매과정에 불법이 있었는지만 보면 되는 것인데 부동산 매매 자체를 불로소득이나 악으로 보면 안 되죠. 가령 누구처럼 기부금 받은 것으로 집을 샀는지, 그리고 불법 스폰서가 있었는지, 내야 할 세금을 내지 않았는지, 이런 것을 엄격하게 따져야죠. 그러나 개개인이 피땀 흘려 돈 모아 집사고 임대사업 하는 사람들 그리고 은퇴자가 여생을 임대소득으로 먹고살려고 하는 사람들까지 범죄자 취급해선 안 되죠.

이 = 제가 깜짝 놀란 것은 어느 날 갑자기 조정지구, 투기지구 등으로 확대했다는 말입니다. 그렇다 보니 어떤 문제가 생기냐 하면 조정지구에 포함되지 않았을 때는 전세금 받고, 은행에서 70%까지 대출이 되니까 집을 매매계약을 했어요. 어느 날 갑자기 조정지구로 정해지면 70% 대출이 50%로 확 줄어버립니다.

결국 정부 방침이 급격히 변하면서 돈을 추가로 마련하지 못하면 계약금을 떼이게 되는 상황이 빚어지는 겁니다. 이런 사람이 지금 한둘이 아닙니다. 정부가 정책을 수립할 때 소위 말해 너무 거칠었다는 겁니다. 그리고 공무원, 고위공직자들 사는 집 하나 남겨두고 나머지는 팔라는 것도 국민이 강요한 것도 아닙니다. 청와대에서 노영민 비서실장이 말했고 이인영 민주당 원내대표 때 민주당 후보들은 당선되면 집 한 채만 남겨놓고 다 팔겠다고 자신들이 국민에게 공약한 겁니다. 이제 와서는 국민들에게 강요하는 겁니다.

우파 정권과 文정권의 집값 잡기, 왜 차이가 컸나

한 = 궁금한 것이 하나 있습니다. 이명박 박근혜 정부 시절엔 집값이 안정되다 못해 침체되기까기 했는데 그것은 정책을 잘해서입니까? 그런데 지금 집값 상승에 대해 현 정권은 전 정권이 잘못해서 그렇다고 하는데.

김 = 가격으로 보면 그때가 훨씬 잘했죠. 집값 상승이 아니라 유지한 것을 정책의 효과로 본다면 그렇습니다. 전 정부 탓을 하는 것을 보면 실력을 가늠할 수 있죠. 건설과 관련된 정책은 시작과 끝이 시간이 오래 걸리기 때문에 항상 정책 수립할 때 어느 정권이 오든 감안하고 하는 것이 정책인데, 부동산 정책을 당장 효과를 보겠다고 쏟아내지는 않습니다.

현 정부정책에 대해 말을 하게 되면 자꾸 거칠어지는데 정말 무식의 소치라고 밖에는 드릴 말씀이 없습니다. 너무도 퇴행적이죠. 게다가 자신들이 집권하고나서 4년차인데 아직도 전 정권탓을 하는 것은 한마디로 퇴행적이고 실력이 없는 것을 자인하는 것이죠.

한 = 그렇다면 박근혜 정부 당시 정책이 지금 집값 상승의 원인을 제공한 부분은 있나요?

김 = 저는 아니라고 봅니다. 그것은 오해입니다.

이 = 역사적으로 보면 부동산 정책이 자기 재임 중에 자신의 정책이 바로 빛을 보기에는 제한된 측면이 있습니다. 박근혜 정부 때 많은 규제를 완화한 것은 사실입니다. 그럼 자기가 받았을 때는 능력 있는 정권이라면 그 영향이 어떠할 것이라는 것을 알고 미리 대응했을 겁니다.

거슬러 보면 노무현 정부 때도 아무리 해도 안 되니까 정권 말기에는 2기 신도시 발표하고 세종시 대못 박고 그랬잖아요. 그것이 MB정부로 넘어왔는데 MB는 굉장히 고심했어요. MB는 나름 수습을 해 나갔습니다. 노무현 때 2기 신도시개발에 대해 해당 지역 주민들 반발이 많았어요. MB는 2기 신도시개발을 축소하는 대신 서울 주변에 보금자리 주택이라고 해서 저렴하게 공급을 했습니다. 그래서 이명박 정부 때는 주택가격이 안정되었죠. 사실 안정되다 못해 주택가격이 떨어졌습니다.

박근혜 정부로 넘어와서는 각종 규제를 풀고 해서 집값이 약간 상승했습니다. 경제정책적 측면으로 본다면 사실 정부가 집값을 강제로 떨어트리려 하는 것 자체가 어불성설이고 말도 안 되는 정책입니다. 그런데 문재인 정부로 넘어왔는데 처음에 뭐라 했습니까? 자신들은 준비된 정부라고 했어요.

그럼 미리미리 합리적인 정책으로 가야 했는데 말로만 한 거죠. ‘우리 정부는 부동산만큼은 자신 있습니다’라고 했는데 집값을 계속 올리기만 했습니다. 정부가 집값 잡겠다고 정책 내놓을 때마다 집값이 올랐습니다. 어디 집주인이 집값 올렸습니까? 정부가 올린 겁니다.

그러고 나서 집값 올랐다고 종부세로 세금 거둬갑니다. 외국 같으면 집값 올랐다고 세금 거둬갑니까? 아닙니다. 소득이 올라야 세금을 더 내는 겁니다. 소득은 오히려 정체거나 감소하는데 자신들이 정책을 잘못해 집값 올려놓고 세금 거둬가는 것이 말이 되지 않습니다.

한 = 부동산 세금을 보면 국민 중에 보유세 부담하는 비율이 한 5% 정도 된다고 합니다.

김 = 종부세는 5% 또는 10% 미만입니다. 그런데 지금 종부세 세율은 거의 폭탄 수준입니다. 종부세만 오르는 것이 아닙니다. 집값이 오르면 과표가 다 오릅니다. 가만있는 사람도 재산세 부담이 다 오릅니다. 종부세는 세율도 높아지고 과표도 다 높아집니다. 재산세라는 것은 내 재산의 가치만큼 내는데 가치가 올리는 것이 맞고 가만둬도 오르게 되어 있습니다.

그런데 지금 여기에다가 세율조정과 과표조정까지 같이 하는 겁니다. 이렇게 급격하게 하는 것이 맞냐 하는 겁니다. 코로나 때문에 전 세계적으로 경제가 어렵습니다. 이럴 때는 세금을 깎아주거나 세금을 동결하게 되는데, 어느 나라가 이렇게 경제가 어려운데 세금을 급격하게 올리는 것을 보면 결국은 95:5라는 정치적 프레임으로 국민을 속이는 것인데, 지금 서울에 집 한 채 가진 사람도 재산세가 계속 늘어나고 있습니다.

한 = 그럼 양도세 부분은 어떻게 보세요?

김 = 양도세뿐만 아니라 취득세 다 높여놨죠. 그러니까 사람들이 집을 안 팝니다. 보유세를 높이면 양도세를 깎아줘야죠. 양도세를 높인 이유는 보유단계에서 세금을 걷을 수 없으니까 이익 실현 단계를 양도 때라고 보고 양도세를 높인 겁니다. 그런데 갑자기 보유세를 높이면 반대로 양도세는 낮춰야죠. 지금 그것도 아니고 취득세는 취득세대로 높아지고 있고, 결국 시장에서는 어떻게 되느냐 하면 집을 파는 대신 자식들한테 증여하고 있는 실정입니다.

이 = 부동산 세제는 일관성이 있어야 합니다. 이 정부는 일관성이 없습니다. 보유세는 현실에 맞게 조정한다고 하면 취·등록세 양도세는 낮추는 것이 맞습니다. 그래야 거래가 활성화되기 때문입니다. 신혼 때는 방 한 칸으로도 살 수 있지만, 애를 낳고 또 크고 하면 집을 늘려가야 합니다.

더 좋은 집으로 갈 수 있게 하려면 숨통을 틔어줘야 합니다. 그것이 바로 거래의 활성화입니다. 지금은 어떤 상황이 되었느냐 하면 20평짜리 집을 팔고 25평짜리 내지는 30평짜리로 가야 하는데 세금 때문에 오히려 15평짜리로 가야 할 판국이 된 겁니다. 희망의 사다리가 점점 위로 올라갈 수 있게끔 해야 하는데 정부가 오히려 세금으로 희망의 사다리로 올라가는 것을 막고 있는 겁니다.

한 = 문재인 정부는 부동산으로 뭔가 이익이나 부가가치가 발생하면 불로소득이라고 보는 것 같습니다.

김 = 임대소득이라는 것은 일종의 passive income이라고 해서 육체노동을 하지 않고서도 얻을 수 있는 소득 중 하나입니다. 그것에 대해 조세 관련 전문가들 사이에서도 여러 가지 논란이 있을 수 있어요. 그 부분에 대해 저는 이렇게 생각해요. 불로소득이 어디 부동산에만 있느냐고요? 왜 이렇게 부동산에만 이 정권이 올인을 하느냐는 겁니다. 그것은 선동하기 좋아서입니다. 부동산을 일종의 계급투쟁 도구로 삼는 거죠. 국민들의 정서를 자극하기 쉽거든요. 사실 정말 불로소득은 뭘까요?

민주당 쪽 인사들을 보면 말이죠, 기부금 문제라든가, 재산은 1억밖에 안 되는데 애들은 다 해외 유학을 시킨다든가, 이런 것을 보면서 저는 정말 불로소득은 뭘까 하는 근원적인 의구심이 들었어요. 자신이 노력해 피땀 흘려 재산을 증식했는데 그 재산이 좀 오른 것이 부동산이라는 이유 하나만으로 불로소득이냐는 겁니다.

자신은 어떤 노력도 하지 않고 권력을 갖고 있으면서 남에게 스폰을 받고 향유하는 것이 진짜 불로소득 아닐까요? 이번에 저는 불로소득에 대해 개념을 다시 정립했습니다. 특히 요번에 조국(부인), 윤미향, 김두관 등의 정치인들이 보여준 양상을 보면서 말이죠.

이 = 거기에 덧붙여 부동산으로 인한 어떤 재산의 증식이라든가 하는 부분이 어떻게 재산이 증식되었는지 냉철히 봐야 합니다. 제가 기억하는 한 부동산 소유자가 스스로 시장가격을 올린 경우는 거의 없다는 겁니다. 그러니까 정부 정책이 잘못되어 집값이 오르는 것이지 조그마한 아파트 하나 가지고 있는 사람이 어떻게 집값을 올린다는 말입니까? 두 번째로 임대주택에 사는 사람들도 자기들이 집의 가치를 올릴 수 있는 방법이 없어요. 경제정책에 의해서 가격변동이 생기는 것입니다.

문재인 정부는 경제정책 자체가 실종되어 있어요. 경제정책이 없어요. 뭐가 있습니까? 박정희 대통령 때부터 보면 부동산 정책은 부총리가 발표했어요. 부동산은 경제정책의 극히 일부분에 해당하기 때문입니다. 경제정책의 일부로 건설부 장관이나 국토부 장관이 참석한 가운데 경제부총리가 발표한 것입니다.

그런데 이 정부 들어와서는 김현미 장관이 거의 다 했어요. 이것은 부총리가 경제정책의 실권을 상실한 것 아니냐는 의구심까지 들게 되는 것입니다.

한 = 그렇다 보니 임차인에 대해 면접을 본다는 말도 나오더군요.

김 = 전월세 전환율이 4-5%인데 이것을 금리 수준대로 낮추겠다는 것인데 그것도 완전히 무식의 소치입니다. 임대인이 임차를 줄 때 그냥 주는 것이 아닙니다. 얼마나 신경쓰는지 몰라요. 유지보수도 있고, 재산세도 있고, 그리고 정부는 임대사업자들에게 각종 세금혜택과 함께 규제를 동시에 가했어요.

그런데 그것이 실패하고 나니까 집 한 채 가지고 세주고 사는 일반 서민들한테까지 아무 인센티브도 없이 규제만 가하고 있다는 겁니다. 얼마나 현실을 모르냐 하면 이런 겁니다. 월세 살다가 돈이 좀 모이면 보증금을 좀 더 올려 월세를 줄이고, 돈이 좀 더 모이면 전세로 가는 겁니다.

그런데 전월세 비중을 낮추면 전세로 월세로 전환되는 비율은 줄어들지만 월세를 다시 전세로 전환될 때는 낮아진 전환율이 보증금을 훨씬 많이 올려줘야 하는 것으로 작용된다는 것입니다. 그러니까 지금 정부 말대로 하면 월세로만 살라는 이야기가 됩니다.

이 = 임대차 3법을 보면 그중 하나가 5% 이상 못 올리게 해 놨습니다. 굉장히 시장을 무시하는 정책입니다. 지금까지 전세를 받을 때 보면 신뢰에 의해 혹은 한국인 특유의 관계에 의해 형성되는 경우가 많습니다. 그렇다 보니 전세를 무조건 확 올린 것이 아니거든요. 시장의 상황에 맞게 조정되어 했습니다. 그것을 정부가 이제 법으로 다 정해놨으니 인간관계는 모두 없어지고 임대차 3법에 의해 법으로만 통제하는 시대가 된 겁니다.

시장을 무시하는 임대차 3법, 파탄 예고

한 = 대안을 생각해본다면 중장기적으로 볼 때 어떤 방법이 있겠습니까?

김 = 코로나가 우리 사회 변화를 급격하게 가져오고 있습니다. 그런 상황에서 경제정책 도시정책 주택정책이 이런 상황 변화를 담고 있느냐 하면 그렇지 못합니다. 행정수도 이전도 마찬가지고 이상한 방법으로 공급 늘리겠다고 하는 것도 마찬가지고 주택가격 잡겠다고 경제라는 초가삼간 전체를 태우려는 것을 일단 멈춰야 한다고 봅니다.

주택공급은 절대로 단기적으로 늘릴 수 없습니다. 그래서 제일 중요한 것은 패닉 바잉을 멈추게 해야 하는데 현재 부동산 정책 책임자를 바꾸지 않는 한 메시지도 바꿀 수 없거니와 바꾼 메시지가 신뢰를 얻을 수도 없습니다.

이 = 문재인 대통령이 여러 차례 걸쳐 뭐라고 말했냐면 부동산은 반드시 잡겠다, 우리 정부는 부동산만큼은 자신있다고 몇 차례나 말했습니다. 대통령이 나서서 말했는데도 국민들도 안믿는 겁니다.

김 = 이미 지은 지 30년이 돼가는 1기 신도시에 대한 이노베이션도 같이 해야 한다고 봅니다. 주택이 전부 노후화되어 있고, 교통문제도 해결되지 못했기 때문에 베드타운도 또 자족도시 역할도 제대로 못 하고 있습니다. 조금만 신경 쓰고 해결하면 될 것을 말이죠. 이런 것은 하지 않고 왜 서울 그린벨트 풀어 집만 지을 생각만 하느냐 하는 겁니다. 고령화가 가속되면서 이분들이 서울을 벗어나 살아도 만족도를 높일 수 있도록 하는 것도 주택정책 복지정책의 일환으로 가져가야 한다고 생각합니다.

전국 어디에서 사나 삶의 여건이 모두 비슷하게 만들어 주는 것이 중요하지 공공기관 몇 개 지방으로 이전한다고 되는 것이 아니거든요. 수도 이전 반대하는 이유도 그런 겁니다. 세종시 한번 가보라는 겁니다. 그곳 집값 끌어올린 것 외에는 아무것도 없습니다. 표심만 계산하는 거죠. 세종이나 혁신도시로 불필요하게 출장 다니는 사람들 피로도도 높고 그에 따른 자살, 불륜, 우울증 등을 고려하면 그 비용도 만만치 않다는 것이죠.

이 = 결국 국민들이 이제는 문재인 정부가 뭐라 해도 안 믿는다는 겁니다. 시장도 그것을 알고 있고, 사람들이 이 정부도 1년 몇 개월 지나면 바뀐다는 것을 알고 있거든요. 일관성이 있어야 사람들도 믿고 시장도 그렇게 움직이는데 자꾸 왔다 갔다 하니 전혀 움직이지 않습니다.


정부가 시장에 너무 개입해 문제가 발생하는 겁니다. 집값도 보면 강남 3구 특정 지역만 움직였던 것인데 정부는 강남 집값을 악으로 보고 그것을 잡겠다고 들쑤시다가 전국 집값을 올려버린 꼴이 된 겁니다. 정부는 시장개입을 최소화해야 합니다. 공공임대주택 정책도 바꿔야 합니다.

브랜드도 너무 획일화되어 있고 민간보다 질도 낮다 보니 사람들이 ‘너도 공공임대주택에 한번 살아봐라’라고 하는 비아냥이 나오는 겁니다. 그러니까 공공임대 정책도 바꿔 평형도 좀 늘리고 다양하게 그리고 입지도 좋은 데로 가야 하는 겁니다.


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